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    美国房产的升值率怎么计算?

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    发布时间:2018年06月13日 09:54
    复查时间:2019年05月07日 08:30
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    美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。
    在讨论美国房产升值率之前,讨论一下为什么我们想知道呢。升值问题之所以重要,因为它能帮我们判断是购买美国房产好还是租房好。即使是很小的升值率,也能很大程度上改变购房的长期价值。价值23.5万的房子,如果房屋升值率为3%,30年后就是48.5万;如果升值率为4%,就会值64.9万。即使是一个百分点,也会造成很大差别。

    想知道美国房产升值率的另一个原因是,你不想被绑在一个房子上长达30年。你可能几年后就搬家。如果升值率足够高,几年后房屋升值的钱就会抵消购房的前期成本。反之,如果升值率很低,搬家会损失购房的前期成本。

    最后,如果升值率足够高,你实际上在免费住房。房屋升值可能比你支付的税、保险、维修费要高。出售房产时可变现,或者当你年纪够老的时候,有资格申请反向抵押贷款。还有什么比免费住房更好的事吗?但是免费住房只有在房屋升值率足够高,一般是比通货膨胀率高1.75%才行。

    这些原因都让我们想知道美国房产升值率。但是说起来容易,做起来难。
    1. 预测房屋升值率就像预测未来一样,没人能预测未来。
    2. 住房越来越大。虽然房屋中位价每年上升,隐藏在数字背后的原因,部分来自房屋越来越大。
    3. 一些数据显示的是平均价格,而不是中位价。中位价才更有意义。
    4. 地方升值率不同于国家国家升值率。
    5. 一旦算出历史增长率,只能保持未来几年有相似性。

    就算有这么多困难,即使数据对我们所在的地区不一定精确,但是对过去发生的事有所了解也是好的。

    理论 

    仔细想一想,房屋的长期升值率必须非常接近一般的通货膨胀率。因为如果升值率比通货膨胀率高很多,用不了多久,将没人买得起房子!如果工资每年增长3%,但是房价每年增长6%,很快就没人买得起房子了。

    美国Census数据

    * 1963-2008年,新房价格平均每年增长5.4%(U.S. Census)

    * 首先我们说明一个事实,1950-2004年,新房面积从983平方英尺增长到2349平方英尺,平均一年1.6%。所以房价增长那么多不是升值,而是面积越大,房屋总价越贵。考虑到这个事实,每平方英尺的房价从1963-2008其实只上涨了4.2%。

    * 现在用房屋增长率对比4.4%的通货膨胀率,就像上文说的,房屋增长率和通货膨胀率几乎持平。


    全国房地产经纪人协会

    1968-2009年,二手房价格平均每年增长5.4%(Natl. Assoc. of Realtors, p.1, p.2),跟Census同期新房增长数据相似。如果我们考虑到房屋面积增长的因素,其实这个数据应该是3.7%。同一时期通货膨胀率是4.5%。这里再次说明了房屋升值率不会比通货膨胀率增加地快。

    Case-Schiller指数

    1987-2009年,二手房价格平均每年增长3.4%。(Wikipedia) 这里没有考虑到房屋面积增长的因素,因为Case-Schiller跟踪同一房屋的重复销售情况(有可能通过改造增加面积,但是这种情况很少,所以忽略不计)。同一时期通货膨胀率为2.9%,所以再次说明了房屋升值率不会比通货膨胀率增加地快。

    结论

    有一种经常被引用的观点,美国房产升值率比通货膨胀率增加地快,这是很荒谬的。确实,美国房产升值率可能很高,尤其在短时间内,但是整个国家的长期房屋增长率与通货膨胀率是很有关联的,上文的三个数据也证明了这一点。情况必须是这样,因为如果房屋升值比工资增长快很多,那么用不了多久就没人买得起房子了。
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